REIT（リート）とは？仕組みや選び方、投資のポイントを解説

リートの仕組み

リートは、投資家から集めた資金で「不動産投資法人」が運用し、不動産の賃貸料や売却益の一部を投資家に分配するという仕組みです。投資家は投資証券を購入することで、間接的に不動産に投資をすることになります。

なお、「不動産投資法人」とは、投資家から集めた資金で不動産を購入し、資産運用していくために設立された法人を指します。実際の運用や資産管理は、委託を受けた運用会社や資産保管会社、事務受託会社などが担当するのが一般的です。

リートと一般的な不動産投資の違い

リートは、不動産から利益を得る仕組みですが、金融商品であるため、一般的な不動産投資とは異なり、実際に物件を購入する必要はありません。

一方、一般的な不動産投資は物件を購入して投資を始めるため、高額な初期資金が必要になる傾向があります。また、リートは株式市場で売買できるのに対し、一般的な不動産投資では物件を手放すのに時間がかかる場合があります。特に、収益性が低い物件や立地に問題がある物件の場合、売却が難しくなる可能性もあります。

さらに、リートでは不動産投資法人などが実際の運用をおこなうのに対し、一般的な不動産投資では物件の購入から管理、運用までを投資家自身がおこなう必要があります。そのため、リートに比べて手間がかかる点も一般的な不動産投資の特徴です。

投資対象による種類

リートではどのような不動産に投資するのでしょうか。具体的には投資対象は以下のようにわけられます。

一般的に、マンションや住宅といった個人が居住する不動産は景気の影響を受けにくい傾向にあります。一方、会社や商業施設、ホテルは景気の影響を受けやすく、不景気になると空室率が増えることで、賃料収入が下がる可能性があります。

運営において専門性が求められるため、投資する前に運営会社の実績についても確認しておくほうがよいでしょう。

少額から投資ができる

リートは1口（1単元）から取引が可能で、数万円で購入できるものもあります。そのため、まとまった資金がなくても不動産投資を始めることができます。また、実際の不動産投資とは異なり、自身で物件の管理をおこなう必要がないため、手間がかからない点もメリットです。

高い利回りや安定した分配金を期待できる

リートは、賃貸収入を得て利益を投資家に還元するというビジネスモデルのため、比較的安定した高い利回りが期待できます。とくにJリートの場合、利益の90％超を配当することで不動産投資法人の法人税が非課税となるため、さらに高利回りを期待できる可能性があります。

また、賃料収入はあらかじめ予測可能なため、分配金も安定している傾向があります。

流動性が高く換金しやすい

リートは株式市場に上場しているため、流動性が高く、換金しやすい点もメリットです。リートの価格は毎日変動するため、低価格のときに購入し高価格のときに売却すれば、その差額が値上がり益となります。

分散投資ができる

リートは、複数の不動産に投資することでリスクを分散しています。たとえば、災害などで特定の不動産から得られる収益が減少しても、全体で見れば大きな損失につながりにくい仕組みです。

一方、実際に物件を購入する一般的な不動産投資で分散投資をおこなう場合、多くの不動産を購入する必要があるため、多額の資金が必要になります。しかし、リートなら少額でも分散投資が可能なため、投資資金が少なくてもリスクをおさえた投資が可能です。

また、証券取引所に上場しているリート全銘柄を対象としたリート指数に連動するタイプの上場投資信託（REIT型ETF）を利用すれば、特定のリートの値動きに左右されにくくなり、リスクをおさえた分散投資がしやすくなります。

元本や利回りが保証されていない

リートは株式市場に上場され、ほかの株式と同様に、常に取引価格が変動しています。元本や利回りが保証されていないため、値下がりして売却時に損失を被る可能性もあります。

不動産市場や経済情勢など、周辺環境の影響を受ける

リートは不動産市場の影響を受けるため、分配金の低下やファンドそのものの価値が下がることがあり、見通しを立てるのが難しい場合があります。また、経済情勢や金利の変動、税制や建築規制など、不動産関連の法制度の変更による影響を受ける可能性もあります。

さらに、国内リートか海外リートか、住宅やホテルなどの特化型リートか複合型リートかによっても、注目すべきポイントが異なります。主な留意点は以下をご覧ください。

また、周辺環境がおよぼすリートへの一般的な影響については以下をご覧ください。

上場廃止や倒産のリスクがある

リートが上場基準を満たさなくなった場合や、不動産投資法人が倒産した場合、リートの価値が大きく低下する恐れがあります。そのため、こまめに運用状況を確認し、適切な売却時期を逃さないことが重要です。

投資対象が災害リスクにより損害を受ける可能性がある

地震や洪水といった天災や火災などの災害リスクによって、対象の建物があるエリア全体の価値が下がってしまう恐れもあります。地価が下落すると、リートの価格や分配金が変動する可能性があります。

手数料がかかる

リートの購入時や売却時には、証券会社に売買手数料を支払う必要があります。また、運用中には運用手数料（信託報酬）が発生します。投資家が直接支払うわけではありませんが、手数料は価格に反映されているため、実質的に負担している点に注意が必要です。運用手数料はリートを保有している間、常に発生するため、運用期間が長くなるほど手数料の総額も増加します。

なお、手数料の形態は証券会社によって異なるため、リートを購入する前に必ず確認しておきましょう。

配当控除が受けられない

リートの配当は、原則として全額が課税対象となるため、配当控除を受けることはできません。

また、売却益には20.315％の税金が課されます。ただし、NISA（少額投資非課税制度）やiDeCo（個人型確定拠出年金）などの非課税投資制度を利用すれば、課税対象外となります。手元に残る利益を増やすためにも、これらの非課税投資制度を積極的に活用しましょう。

リートの基本情報を確認する

まずは、リートの目論見書を確認し、用途や地域、運用方針などを把握しましょう。不動産セクターや地域ごとの好不況を考慮することで、今後の成長を予測できる場合があります。

また、運用方針やリートごとに開示されている決算情報も、隅々までしっかりと確認してください。利益を上げるためにどのような工夫（不動産の維持管理や成長戦略）をおこなっているかを調べることで、将来性を分析しやすくなります。

過去の運用成績を調べる

目論見書や証券会社のウェブサイトから、過去の運用成績も確認してみましょう。運用成績と分配金の関係や、運用成績が思わしくないときに実施された対策を調べることで、リート商品をより深く理解することができます。

ただし、リートは市場の影響を受けて急変する可能性があるため、運用成績だけでなく、景気や不動産動向もあわせて考慮することが重要です。また、対象不動産のセクターや地域ごとの好不況もチェックしておきましょう。

運用会社について調べる

同じ運用会社が運用する他のリート商品の基本情報も参考にしましょう。とくに、運用実績が短いリート商品の場合、同じ運用会社の他のリート商品を詳しく調べることで、運用方針をより理解しやすくなります。

また、個人投資家向けのイベントやセミナーでは、運用会社に関する情報が提供されることがあります。インターネットなどで情報をこまめに収集し、こうしたイベントに参加するのもおすすめです。