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マンション投資の成功は、資金繰り計画にあり

2014/02/14
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■インフレに強いマンション投資

image.space.rakuten.co.jp/d/strg/ctrl/14/11d3d7ac8cc477bedf31273b7c9ee1e3cf6fd3eb.34.2.14.2.jpg画像を拡大する増税の代わりに投資で恩恵を受けるという考え方もあります

金融商品の金利低迷や将来の年金不安などを背景に、近年では、マンション投資が注目を集めています。
マンション投資をされる方の傾向としては、1室だけでなく、2室、3室と複数所有する方もおり、会社員や公務員の投資家も増加しているようです。

投資用マンションローンを取り扱う金融機関では、マンション購入価格の95%や100%までを融資するところもあり、わずかな自己資金で始めることができるのもマンション投資の特長ではないでしょうか。

都心の好立地にあるマンションは、地価の高騰や物価の上昇に伴い、資産価値が向上していくことも期待の一つです。
また、インフレの進行に応じて、家賃相場が上昇する見込みもあり、マンション投資はインフレに強いとされています。

■マンション投資のメリットと注意点

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都心部のワンルームマンションは、上京者の需要が多いため、現状では空室になりにくく市場価格も安定しています。

そのため、投資用マンションの大半が都心部に集中しており、高い家賃設定ができるマンションでは、利回りが4~5%台と高い水準になっています。(表面利回り=年間総収入÷購入金額×100)

税金面では、所得税と住民税の節税をすることができます。
マンションを購入した初年度は、購入時の諸費用と減価償却費を計上し、2年目以降は、減価償却費を毎年計上することができますので、年間の損益計算上では多くの場合が赤字計上になります。

この赤字は、不動産所得の損失として、給与所得等と損益通算することができますので、確定申告をすれば、所得税の還付、住民税を軽減することができます。

利回りや節税面だけをみれば、メリットばかりに聞こえますが、賃貸経営では、営業上のリスク、災害リスク、将来の資金繰りを考慮しておく必要があります。

空室リスクを軽減するためには、マンション一室を借り上げるサブリース契約があります。
それでも、家賃支払いの保証がありますが、家賃の金額には見直しがあります。(会社により家賃額固定期間が異なる)

また、火災や大きな災害があった場合は、マンション復旧期間中の家賃保証額が減額される可能性もあります。

投資用ローンを組んだ場合は、家賃収入が停止した時でもローン返済ができるように、返済資金を確保したり、火災保険に家賃保証特約を付加するなども検討の余地があります。

そして、ローン金利が上昇した場合は、返済額がアップするため資金繰りが悪化することが考えられますので、適切なタイミングで繰上返済をするなど、資金繰り計画をしっかり立てることがマンション投資で成功する方法になるでしょう。

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記事を書いた人駒崎 竜株式会社エターナル 代表取締役

<FP-RECOご当地FP®:埼玉県>
中古車販売会社の取締役時代に、資金調達・会計・税務など、年商50億円の会社経営に携わる。その後、アパート専業デベロッパーにて不動産投資の提案を行い、2009年に独立。実務経験を活かし、個人の資金計画・投資・税金対策に特化した専門家として活動。資金計画の改善では、住宅ローン借換え60世帯、生命保険1400世帯の実績がある。
執筆ブログ:「家計簿コンシェルジュ」
google+:駒崎 竜

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